Eine einfache Orientierung zur Steuer beim Immobilienverkauf in Österreich – mit ImmoESt-Rechner, Befreiungen und den Änderungen für Altvermögen ab 2027.
Unverbindliche Erstberechnung
Wählen Sie den passenden Fall und passen Sie die Beträge an.
Relevant bei Verkauf nach dem 30. Juni 2025 und Umwidmung nach dem 31. Dezember 2024. Der Zuschlag betrifft nur Grund und Boden.
Vor dem Rechnergebnis prüfen
Die folgenden Befreiungen sind besonders wichtig. Der Rechner weist daher immer die Standardbesteuerung aus – ob eine Befreiung greift, sollte vor der Selbstberechnung geprüft werden.
Eine Befreiung kommt in Betracht, wenn einer dieser beiden Fälle erfüllt ist:
Vom Kauf oder der Herstellung bis zum Verkauf mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt – und der Hauptwohnsitz wird beim Verkauf aufgegeben.
Innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt.
Begünstigt sein kann ein von Grund auf selbst errichtetes Gebäude, sofern es in den letzten zehn Jahren nicht zur Erzielung von Einkünften gedient hat. Der Grund und Boden bleibt grundsätzlich steuerpflichtig; eine Sanierung reicht nicht aus.
Auch wichtig: Bei Schenkung und Erbschaft fällt für die unentgeltliche Übertragung grundsätzlich keine ImmoESt an. Weitere Ausnahmen bestehen etwa bei Enteignung oder bestimmten Tauschvorgängen.
Rechtslage ab 2027
Das Budgetbegleitgesetz 2027-2028 wurde beschlossen. Für Grundstücksveräußerungen nach dem 31. Dezember 2026 werden die pauschalen Anschaffungskosten bei Altvermögen gesenkt. Der besondere Steuersatz bleibt bei 30 %.
| Altvermögen | Bis 2026 | Ab 2027 |
|---|---|---|
| Ohne Umwidmung | 4,2 % vom Erlös | 6,0 % vom Erlös |
| Umwidmung nach 31.12.1987 | 18,0 % vom Erlös | 21,0 % vom Erlös |
| Zusätzlich Umwidmung nach 31.12.2024* | 23,4 % vom Erlös | 27,3 % vom Erlös |
* Bei Anwendung des Umwidmungszuschlags und vorbehaltlich der gesetzlichen Erlösschranke. Der Rechner berücksichtigt die neue Pauschale anhand des gewählten Verkaufszeitraums. Rechtsstand: 17. August 2026.
Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuer. Der besondere Steuersatz beträgt 30 %.
Grund und Boden, Gebäude einschließlich Eigentumswohnungen sowie Baurechte zählen steuerlich als Grundstücke.
Bei privaten Verkäufen übernehmen Notarinnen, Notare oder Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte die Selbstberechnung und Abfuhr meist direkt bei der Abwicklung.
Bei Grundstücken, die ab dem 31. März 2002 angeschafft wurden, werden vom Verkaufserlös grundsätzlich die tatsächlichen, gegebenenfalls adaptierten Anschaffungskosten sowie bestimmte Abwicklungskosten abgezogen.
Bei vor dem 31. März 2002 angeschafften Grundstücken beträgt der pauschale Gewinn im Normalfall bis Ende 2026 14 % des Erlöses. Für Verkäufe ab 2027 steigt er auf 20 % des Erlöses.
Für Alt-Grundstücke mit Umwidmung von Grünland zu Bauland nach dem 31. Dezember 1987 gilt die höhere Pauschale: bis Ende 2026 60 % Gewinnanteil und 18 % Steuer vom Erlös, ab 2027 70 % Gewinnanteil und 21 % Steuer vom Erlös. Eine Berechnung mit tatsächlichen Anschaffungskosten kann auf Antrag günstiger sein.
Abziehbare Kosten: Von den Verkaufskosten sind nur Kosten für die ImmoESt-Mitteilung oder -Selbstberechnung abziehbar. Maklerprovision, Vertragserrichtung, Inserate, Beratung und Bewertungsgutachten sind grundsätzlich nicht abziehbar.
Umwidmungszuschlag seit 2025
Bei einer Umwidmung nach dem 31. Dezember 2024 erhöht sich der positive Gewinn aus dem Verkauf des umgewidmeten Grund und Bodens um 30 %. Die Regel gilt für Verkäufe nach dem 30. Juni 2025 – bei Alt- und Neuvermögen.
Wichtig: Der Zuschlag betrifft nicht das Gebäude. Die Summe aus Gewinn und Zuschlag darf den auf Grund und Boden entfallenden Verkaufserlös nicht übersteigen.
Die ImmoESt beträgt grundsätzlich 30 % des steuerpflichtigen Gewinns. Bei Altvermögen gelten unter bestimmten Voraussetzungen Pauschalregeln. Der Rechner berücksichtigt diese je nach Verkaufszeitraum.
Besonders wichtig ist die Hauptwohnsitzbefreiung: Sie kann bei mindestens zwei Jahren durchgehendem Hauptwohnsitz ab Anschaffung oder Herstellung oder bei fünf durchgehenden Jahren innerhalb der letzten zehn Jahre greifen. Auch für selbst hergestellte Gebäude gibt es eine Befreiung.
Maklerprovision, Vertragserrichtung, Inserate und Bewertungskosten sind grundsätzlich nicht abziehbar. Abziehbar sind grundsätzlich nur Kosten der ImmoESt-Mitteilung oder Selbstberechnung durch die Parteienvertretung oder Steuerberatung.
Für Veräußerungen nach dem 31. Dezember 2026 steigen die pauschal ermittelten Gewinne bei Altvermögen. Ohne Umwidmung ergibt sich dadurch regelmäßig eine Steuer von 6 % statt bisher 4,2 % des Erlöses; bei älteren Umwidmungen 21 % statt 18 %.
Entscheidend ist grundsätzlich der Abschluss des Kaufvertrags, also das Verpflichtungsgeschäft – nicht erst die spätere Zahlung des Kaufpreises. Bei besonderen Vertragsgestaltungen sollte die Parteienvertretung den konkreten Zeitpunkt prüfen.