Prognoserechnung für Vermietung in Österreich
Einnahmen, Werbungskosten und Gesamtüberschuss einer Vermietung nach nachvollziehbaren Annahmen durchrechnen.
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Angaben
Prüfung
Verlauf der Prognose
Jahresübersicht
| # | Jahr | Miete | Ausfall | BK | Einnahmen | Geb. AfA | Küche | IH | 15J IS | Zinsen | Sonst. WK | WK gesamt | Jahressaldo | Gesamtsaldo |
|---|
Liebhaberei und Prognosezeitraum bei Vermietung
Eine Prognoserechnung zeigt, ob aus der Vermietung innerhalb des steuerlich absehbaren Zeitraums voraussichtlich ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten entsteht. Dieses Tool ist eine nachvollziehbare Orientierung; für die steuerliche Beurteilung bleiben die tatsächlichen Verhältnisse, Belege und der Einzelfall maßgeblich.
| Vermietungsart | Vereinfachte Einordnung | Absehbarer Zeitraum* |
|---|---|---|
| Kleine Vermietung | Insbesondere Eigenheime, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücke mit qualifizierten Nutzungsrechten. | 25 Jahre ab Vermietungsbeginn, höchstens 28 Jahre ab erstem Aufwand. |
| Große Vermietung | Insbesondere Miethäuser mit mindestens drei Wohneinheiten, wenn kein Wohnungseigentum oder eine vergleichbare Rechtsstellung besteht. | 30 Jahre ab Vermietungsbeginn, höchstens 33 Jahre ab erstem Aufwand. |
* Für absehbare Zeiträume, die nach dem 31. Dezember 2023 beginnen. Der Rechner zeigt den für die gewählte Vermietungsart verwendeten Prüfzeitraum direkt bei den Angaben an.
Kleine und große Vermietung
Die Begriffe beschreiben für die Liebhabereiprüfung unterschiedliche Vermietungsformen. Die Zuordnung kann bei besonderen Eigentums- oder Nutzungsrechten vom Regelfall abweichen und sollte dann steuerlich geprüft werden.
Instandhaltung, AfA und Grundanteil
Bei der Instandhaltung sind erwartete, tatsächlich anfallende Erhaltungsarbeiten gemeint. Eine bloße Vorschreibung einer Rücklage ist noch kein tatsächlicher Aufwand. Ob eine Maßnahme sofort abzugsfähig ist, auf 15 Jahre verteilt wird oder Herstellungskosten darstellt, hängt von Art und Umfang ab.
Für die AfA ist der Anteil von Grund und Boden aus den Anschaffungskosten auszuscheiden. Die GrundanteilV enthält dafür Pauschalwerte, sofern kein abweichendes Verhältnis nachgewiesen wird. AfA und ihre Varianten sind anhand der Voraussetzungen des konkreten Objekts zu beurteilen.
Häufige Fragen zur Prognoserechnung
Was prüft der Rechner?
Der Rechner modelliert Mieteinnahmen, Mietausfall, Betriebskosten, AfA, Zinsen, Instandhaltung und weitere Werbungskosten. Daraus ergeben sich Jahres- und Gesamtsaldo für den gewählten Prognosezeitraum.
Was bedeutet „Aufwendungen ab“?
Damit ist der erste im Rechner berücksichtigte Aufwand vor Vermietungsbeginn gemeint, etwa Kaufnebenkosten, Sanierung oder Finanzierungskosten. Dieser Stichtag begrenzt den absehbaren Zeitraum; er verlängert ihn nicht automatisch.
Welche Annahmen sind besonders wichtig?
Miete, Valorisierung, Mietausfall, Zinsen sowie realistisch erwartete Erhaltungsarbeiten sollten plausibel angesetzt und mit Unterlagen nachvollziehbar dokumentiert werden.